Больше других не защищены при сделках с недвижимостью наряду с детьми, увы, старики. Забота о них является одной из функций государства, поэтому эти категории граждан выделены законодательно. Причем если за пожилыми россиянами с инвалидностью стоят органы соцзащиты, то люди в возрасте, не имеющие группы, практически «оголены» перед аферистами. И нередко случается, что мошенники ведут настоящую охоту за доверчивыми и плохо знающими законы стариками.
Инвалид в зависимости от нарушения здоровья может быть лицом как дееспособным, так и недееспособным. Опека устанавливается над инвалидом только в случае утраты дееспособности. Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане.
— Часть 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» гласит: опекуны или попечители для совершения имущественных сделок должны обязательно получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, — говорит юрист Антон Коврижных.
Если орган опеки и попечительства обнаружит договор, заключенный без его согласия, он обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора. Имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам, — возмещению опекуном или попечителем.
При заключении сделок с недвижимостью всеми остальными категориями граждан все зависит от степени доверчивости, осмотрительности и внимательности каждого конкретного человека.
— Какие факторы повышают риск при сделках с недвижимостью?
— Все еще сохраняется риск при покупке строящегося жилья, несмотря на то что государство пытается навести порядок в данной сфере. О проблемах обманутых дольщиков слышал, пожалуй, каждый.
Проверяйте жилье на предмет проведенных перепланировок: согласованы ли они? При покупке квартиры с незаконной перепланировкой все риски перейдут к новому собственнику.
При покупке жилья, где прописаны лица, отказавшиеся от участия в приватизации, есть риск дальнейшего проживания вместе с ними. Дело в том, что данные лица не лишаются права проживания, и отказаться от него они могут только по собственному желанию. Поэтому, если вам обещают выписаться после сделки, будьте осторожны.
Если продавец жилья купил его в период нахождения в браке, запросите нотариально заверенное согласие другого супруга, в том числе бывшего, если раздел имущества не проводился.
Необходимо быть бдительным при продаже жилья по доверенности. Частая смена собственников за короткий период тоже должна насторожить. Если продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, а также находится на лечении в медицинской организации, проверяйте их дееспособность.
Чтобы заранее максимально себя обезопасить, нужно самому тщательно запрашивать и проверять все документы. Или найти хорошего и надежного специалиста и обратиться к нему.
— Становится ли законодательство в области жилищного права более четким и прозрачным? Или законы усложняются, а лазеек для мошенничества и судебных споров становится больше?
— Изменения в законодательстве в сфере строительства направлены на очищение рынка от недобросовестных застройщиков. Но это не одномоментный процесс.
— Куда сразу обращаться гражданам в случае возникновения жилищных споров или когда уже обманули?
— Первые экстренные действия — максимально зафиксировать все свои разговоры и действия, а также взаимодействия с другими лицами: записать на диктофон, заснять на видео. И затем срочно обращаться к хорошему юристу.
— Представим ситуацию: в семье два инвалида, квартира записана на одного из них (во время оформления жилья в собственность человек был дееспособным, инвалидность — первую группу — получил позже), еще двое членов семьи инвалидами не являются, они просто прописаны в квартире, собственниками не являясь. С какими неприятностями могут столкнуться члены семьи в случае смерти собственника либо из-за его тяжелого состояния? Стоит ли ожидать «захода» аферистов? Как от этого уберечься?
— Если такой собственник умрет, не оставив завещания, то наследование будет происходить по закону. В случае если прописанные члены семьи являются наследниками, то они станут собственниками. Если нет, новый собственник может потребовать освободить квартиру.
Инвалидность и дееспособность, напомним, явления разные. Если инвалид был признан судом недееспособным, ему должен быть назначен опекун. В этом случае от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки будет совершать именно опекун, учитывая мнение такого гражданина. А при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. Возможность проведения аферы в таком случае, как правило, зависит от личности опекуна. В нашем случае прописанным членам семьи, чтобы защитить свои права, самим стоит стать опекунами.
Если инвалид является человеком дееспособным, то возможность проведения аферы связана с вхождением в доверие к такому человеку и его обманом. Например, аферист может жениться на инвалиде или выйти за него замуж, впоследствии став наследником его имущества. Не секрет, что многие пенсионеры отличаются простосердечием: сделав даже небольшой комплимент, подлец может растопить бесхитростному человеку сердце.
Родным человека в возрасте стоит постоянно держать руку на пульсе: к сожалению, у мошенников есть много способов осуществить самые коварные замыслы.
