Эксперты сулят падение продаж
Минувший год запомнился диким ростом цен на новостройки и готовые квартиры. По оценке экспертов, за 12 последних месяцев 1 квадратный метр на вторичном рынке жилья на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса подорожал в среднем по стране на 19%! В этом году ажиотаж завершится, и цены на готовые квартиры перестанут расти семимильными шагами.
В минувшем году самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», — объяснил ситуацию гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе — на 40,7%, в Калининграде — на 38,9%, в Ленинградской области — на 37,2%, в Курске — на 36,9%, в Улан-Удэ — на 36,3%, в Иванове — на 35,3%, в Чите — на 34,6%.
Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).
В Москве стоимость квадратного метра на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 руб. В Санкт-Петербурге — на 25,8%, до 173 649 руб. Средняя цена лота в столице составила 17,37 млн руб. (+20,4%), в городе на Неве — 10,4 млн (+13,2%).
Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 82 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» — 4,59 млн рублей (+14,7%).
«Ипотека с господдержкой, подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, — отметил Луценко. — Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год — с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».
Сейчас стоимость готового жилья в большинстве крупнейших городов ниже, чем цена новостроек. На этом фоне во второй половине 2021 года после изменения условий льготного ипотечного кредитования спрос начал перетекать во вторичный сегмент, отметили специалисты. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов не исключает, что в первые месяцы 2022 года вторичный рынок столкнется с падением продаж из-за увеличения ипотечных ставок на фоне стагнации доходов населения. «Поэтому колебания средних цен на жилье, скорее всего, будут околонулевыми. Объективных причин для роста спроса сейчас нет», — отметил аналитик.
Директор департамента вторичных квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома также ожидает в текущем году значительного снижения числа сделок: поскольку абсолютное большинство покупателей во вторичном сегменте — ипотечники, рост ставок по жилищным кредитам уведет с рынка часть из них, что серьезно скажется на общей ситуации. Сокращение спроса, по его мнению, отрицательно повлияет на инвестиционные сделки. К примеру, в Москве в прошлом году каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только рост цен на недвижимость прекратится, эта категория переориентируется на банковские вклады, уверен эксперт.
Часть продавцов готовых квартир, по прогнозу Сергея Шломы, может перейти в сегмент аренды — время, пока рынок принадлежит покупателю, они смогут использовать для получения дохода от сдачи своих объектов внаем. Кроме того, не стоит забывать, что в условиях высокой инфляции жилая недвижимость остается приоритетным и ликвидным активом для сохранения средств.
